Octubre es el mes que ONU–Hábitat ha definido en 2014 para lanzar una campaña global que permita poner el foco en los desafíos que tiene el mundo en relación a la promoción de un urbanismo sostenible. El período elegido no fue azaroso, sino que se debe a dos fechas claves: el Día Mundial del Hábitat, establecido por la Asamblea General de la ONU en 1985 y que se celebra el primer lunes del mes (este año, el 5 del corriente) y el Día Mundial de las Ciudades el 31 de octubre y que se proclamó por primera vez en 2014.
En esta oportunidad, las consignas que retoma cada fecha son Vivienda adecuada para todos y Regenerando la ciudad: vivienda digna para todos, en un contexto donde más de 3.400 millones de personas habitan viviendas inadecuadas y 1.100 millones lo hacen en asentamientos informales. Las premisas que estas fechas globales impulsan para buscar soluciones a esa catástrofe humanitaria, van a contramano de las políticas que promueve el gobierno de Javier Milei en Argentina.
¿Qué es una vivienda adecuada?
Cuando ONU-Hábitat habla de vivienda adecuada no se refiere solamente a un techo. En el derecho internacional, la categoría incluye servicios básicos, seguridad en la tenencia, una localización que permita acceder al trabajo, la escuela y la salud, y condiciones materiales que protejan a quienes la habitan. La Argentina no necesita importar ese estándar: el artículo 14 bis de la Constitución garantiza el acceso a una vivienda digna desde 1957. La consigna global de este año, en rigor, no le pide al país nada que su propio texto constitucional no haya prometido hace casi siete décadas.
Medido con esa vara, el déficit argentino es menos una cuestión de cuántas viviendas faltan que de cómo son y dónde están las que existen. Según la Encuesta Permanente de Hogares del segundo semestre de 2025, el 6,4% de los hogares habita viviendas con materiales de calidad insuficiente y el 12,6% en viviendas de calidad parcialmente insuficiente. Calculado en personas, esos porcentajes ascienden al 8% y al 14,1%. Más de una de cada cinco personas de los grandes centros urbanos vive en una casa que necesita ser mejorada, no reemplazada.
La brecha se vuelve más nítida cuando se mira la infraestructura que conecta a la vivienda con la ciudad. Según los datos definitivos del Censo 2022, el 57,4% de la población vive en hogares con acceso a la red de cloacas, mientras que el 42,6% restante carece de ella. Y el promedio esconde un país partido: CABA alcanza una cobertura del 98,5%, mientras que en Misiones, Santiago del Estero y Chaco la proporción oscila entre el 23% y el 30%. Entre tener una casa y habitar una ciudad hay una zona gris, y en ella vive buena parte de la Argentina. Donde esa zona gris se vuelve más visible es en los barrios populares.Con esto, no decimos que no sea necesaria la construcción de nuevas viviendas y, en esa dirección, un Estado activo que establezca reglas claras para el sector privado e impulse planes de generación de suelo urbano, de construcción de viviendas y de acceso al crédito. Pero planificar nuestros territorios y construir ciudades ambientalmente sostenibles también exige buscar soluciones definitivas con lo que ya existe.
Los barrios populares: la red no se autoconstruye
En los barrios populares, el déficit de infraestructura deja de ser un promedio y se vuelve la regla. Según el RENABAP, el 97,42% de los 6.467 barrios registrados no tiene conexión formal a la red cloacal y el 91,57% no tiene acceso formal al agua corriente. Allí viven cerca de 1,3 millones de familias. El adjetivo «formal» no es un tecnicismo. Detrás hay pozos ciegos que contaminan las napas de las que después se extrae agua, conexiones improvisadas que se cortan con cada lluvia y cables colgados que provocan incendios. También hay familias que pagan por servicios precarios lo que el resto de la ciudad recibe por red.
Lo que estos barrios demuestran es una división del trabajo que la discusión pública suele pasar por alto. Sus habitantes ya hicieron la parte más costosa: compraron materiales, levantaron las casas, abrieron pasillos y las fueron ampliando durante décadas. Es una suerte de producción social del hábitat, una inversión popular sostenida que ninguna estadística de construcción registra, aunque muchas veces con carencia de planificación y organización. Lo que no pudieron hacer es lo que nadie puede hacer solo: una red de agua, un colector cloacal, un título de propiedad. La casa se autoconstruye; la ciudad, no. Y el Estado tampoco puede alegar desconocimiento: sabe dónde está cada uno de esos barrios porque él mismo los registró. El problema no es de información, es de decisión.
Durante algunos años, esa decisión se tomó, y de manera transversal. El RENABAP se creó por decreto en 2017, a partir de un relevamiento realizado junto a organizaciones sociales y eclesiásticas. Al año siguiente, el Congreso aprobó por unanimidad la Ley Nº 27.453 de integración socio urbana, y en diciembre de 2019 se creó el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU). Fue la gestión siguiente (2019-2023 de Alberto Fernández y Cristina Fernández de Kirchner) la que lo puso en marcha y le dio financiamiento sostenido, con recursos del Impuesto PAIS y del Aporte Solidario de las grandes fortunas, y la que encaró, con limitaciones, obras en buena parte de los barrios del registro.
Los resultados de esos años pueden medirse. Según cifras oficiales, desde la creación del FISU se realizaron 1.278 obras de integración y se intervino en 5.060 barrios, más del 78% del registro. Más de 865.000 familias obtuvieron el Certificado de Vivienda Familiar, que les permite acreditar su domicilio y reclamar la conexión a los servicios. El programa Mi Pieza, que financió a mujeres de barrios populares para ampliar o mejorar sus viviendas, redujo a la mitad los niveles de hacinamiento según la evaluación del Observatorio de la Deuda Social de la UCA. Además, en ocho de cada diez casos las obras se hicieron con trabajadores del propio barrio. Es, quizás, el ejemplo más nítido de una política que resuelve con lo que ya existe.
La política también tuvo problemas, y negarlos sería un error. La Sindicatura General de la Nación observó un incumplimiento generalizado de los plazos de obra y falencias de planificación. La resolución oficial de este año suma terrenos cercanos a basurales, proyectos aprobados sin tasación y obras adjudicadas a cooperativas que no acreditaban antecedentes suficientes. Son observaciones serias, pero son, ante todo, problemas de gestión, y se corrigen con criterios de adjudicación, sistemas de seguimiento y controles. Quien haya trabajado en la administración pública conoce el dilema entre reformar un instrumento que tiene aspectos por mejorar o desarmarlo. El gobierno de Javier Milei eligió lo segundo.
El desarme fue progresivo. En febrero de 2024, el Decreto Nº 193 redujo la porción del Impuesto PAIS destinada al FISU del 9% a apenas el 0,3% de lo recaudado, y a fines de ese año el impuesto dejó de existir. En mayo de 2025, el Decreto Nº 312 dispuso la disolución del fondo, que la Justicia federal suspendió de manera cautelar. Según el informe de gestión de la Jefatura de Gabinete, la ejecución de obras cayó un 98% entre 2023 y 2026. El Presupuesto 2027 consolida ese recorrido: según el análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) sobre las planillas oficiales, la partida de Vivienda y Urbanismo queda un 99% por debajo de 2023, y los recursos para urbanización, que se canalizaban por el FISU, no están contemplados.
La Nación se va, la ciudad queda
Lo que todavía sigue en obra tiene, desde septiembre, un nuevo destinatario. La Resolución Nº 209/2026 de la Secretaría de Obras Públicas aprobó un plan de acción para las obras en curso del FISU, con un eje central: que provincias, municipios u otros entes ejecutores asuman su financiamiento sin asistencia del Estado Nacional. No es una decisión aislada. Según ACIJ, de una cartera de 2.339 obras nacionales, 1.683 fueron dadas de baja o están en rescisión, 457 se transfirieron o están en proceso de traspaso y solo 199 siguen bajo gestión federal directa. La integración de los barrios populares es, en este esquema, una obra más que la Nación deja en manos de otros.
El retiro tampoco se limita al presupuesto: alcanza a las instituciones. El Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, creado en diciembre de 2019, fue disuelto por el DNU Nº 8/2023 en el primer día hábil de la nueva gestión, y sus funciones pasaron al Ministerio de Infraestructura y, cuando ese ministerio también se disolvió, al de Economía. Hábitat y territorio dejaron de tener rango ministerial para convertirse en un área dentro de la cartera económica. Un año después, el Decreto Nº 1018/2024 disolvió el fondo fiduciario del Procrear con el argumento de que se había vuelto una carga para las cuentas públicas. Los números no acompañan ese diagnóstico. Solo entre 2020 y 2023, el programa otorgó 181.302 créditos, y desde 2012 generó más de 500 mil soluciones habitacionales, con un sistema de alto recupero crediticio y balances superavitarios.
La apuesta oficial es el crédito privado. El último anuncio del Ministerio de Economía prevé que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES licite hasta $2 billones en plazos fijos para que los bancos otorguen hipotecas UVA a una tasa estimada del 7,5%, con un alcance de unas 18 mil familias según el propio ministro Caputo. Para acceder, esas familias deben tener ingresos promedio superiores a los 3 millones de pesos mensuales. Es una porción muy reducida de una sociedad cuyos salarios vienen perdiendo frente a la inflación. Y aun en el mejor de los casos, el crédito resuelve el financiamiento de una vivienda, no la producción de ciudad. Procrear no fue solo una línea de crédito: sus desarrollos urbanísticos construían barrios completos, con infraestructura y trazado planificados de antemano. Una licitación de plazos fijos no decide dónde ni cómo debe crecer una ciudad.
Hay, además, una dimensión menos visible del retiro: las capacidades estatales. La mayoría de los municipios argentinos, sobre todo las ciudades intermedias y pequeñas, no cuenta con equipos técnicos, catastros actualizados ni recursos propios para planificar su crecimiento. Durante décadas, buena parte de esos instrumentos, del financiamiento y de la capacitación llegaba desde la Nación. Transferir obras a municipios sin fondos ni asistencia técnica no es federalismo: es descentralizar la responsabilidad sin descentralizar los recursos.
Una Ciudas sin reglas
El retiro del Estado se vuelve más grave en un país que nunca se dio reglas comunes para ordenar su territorio. Argentina no tiene una ley nacional de ordenamiento territorial. El Consejo Federal de Planificación elaboró un anteproyecto de presupuestos mínimos, presentado en 2010, y desde entonces hubo distintos proyectos en el Congreso. Ninguno avanzó. No es una omisión de este gobierno, sino una deuda de todos. Pero la diferencia es sustantiva: durante años, la ausencia de un marco legal convivió con políticas nacionales que, con límites, intervenían en el territorio. Hoy faltan las dos cosas.
En ese vacío, las reglas sobre cómo crece una ciudad dependen de la provincia en la que se encuentre. Por citar dos ejemplos, Mendoza sancionó en 2009 su Ley Nº 8051 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo, que incluso afecta un porcentaje del impuesto inmobiliario y de ingresos brutos al financiamiento de la planificación municipal. La provincia de Buenos Aires, donde vive casi el 40% de la población del país, se sigue rigiendo por el Decreto-Ley Nº 8912 de 1977, sancionado durante la dictadura y complementado desde 2012 por la Ley Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat. Con distinto tipo de alcance, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Jujuy, Chaco, La Rioja y Catamarca se suman a esta lista de tener algún tipo de normativa. Las demás provincias carecen de marco regulatorio.
La paradoja es que este desarme se hace en nombre de la propiedad privada. Para justificar la reforma de la ley de barrios populares, el Ejecutivo argumentó que sólo el 0,08% del suelo de esos barrios tiene título de propiedad consolidado. El dato es real, pero la conclusión está invertida. La formalización de la tenencia en los asentamientos informales es, desde hace un cuarto de siglo, una receta clásica del pensamiento liberal latinoamericano, y la Ley 27.453 es, precisamente, una herramienta para lograrla. Desfinanciarla mientras se reclama más propiedad es contradictorio. Y desregular sin un marco territorial no produce un mercado eficiente: produce expansión dispersa, suelo caro y periferias sin servicios, es decir, más de la zona gris que señalamos al comienzo.
Regenerar, ¿para quién?
El lema del Día Mundial de las Ciudades merece una lectura atenta, porque «regeneración» es una palabra que en nuestras ciudades suele llegar asociada a la renta inmobiliaria. ONU-Hábitat la define con condiciones: regeneración participativa, liderada por la comunidad y con salvaguardas que eviten el desplazamiento de quienes ya habitan los barrios. El criterio es simple: si después de la intervención quienes vivían ahí siguen viviendo ahí. Si no, no es regeneración, es reemplazo. Y para que no lo sea hacen falta dos cosas que la Argentina está debilitando al mismo tiempo: protección frente al desplazamiento y herramientas estatales sobre el suelo.
La primera está en discusión en el Congreso. El Senado aprobó por 37 votos contra 33 la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que ahora espera tratamiento en Diputados. En el camino, el oficialismo debió resignar el capítulo que habilitaba desalojos inmediatos en los barrios populares, que conservan la suspensión de desalojos hasta 2032. No es un dato menor: el consenso que en 2018 dio origen a la ley de barrios populares todavía pesa. Pero el resto del texto avanza en otra dirección. Los desalojos pasarán a tramitarse por un proceso sumarísimo, y ante la falta de pago o el vencimiento del contrato se podrá pedir la desocupación anticipada bajo caución.
Los más expuestos a ese cambio no viven en los barrios populares, sino en la ciudad formal: los inquilinos. Según el Censo, la proporción de viviendas habitadas por sus propietarios cayó siete puntos entre 2010 y 2022. De acuerdo con el Centro de Economía Política Argentina (CEPA), en la Ciudad de Buenos Aires, donde la serie es más extensa, los hogares inquilinos pasaron del 24% en 2003 al 36,2%, y casi dos de cada tres destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler, el umbral que recomiendan los organismos internacionales. La derogación de la Ley de Alquileres no restituyó el marco anterior: eliminó el plazo mínimo de los contratos, el índice de actualización y el registro de contratos. En un escenario de estabilidad, sus efectos se notan poco. Ante una nueva aceleración inflacionaria o una devaluación, en cambio, los hogares inquilinos quedarían sin amortiguadores, y ahora también frente a desalojos más rápidos.
La segunda condición, las herramientas sobre el suelo, aparece en el capítulo menos discutido del proyecto. El texto exige que la utilidad pública de una expropiación se interprete de manera restrictiva, con criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad, y admite el pago del lucro cesante, hoy excluido por la ley vigente. Puede parecer una cuestión técnica, pero la expropiación es el instrumento con el que el Estado consigue suelo para abrir calles, tender redes, construir equipamiento o regularizar barrios. La propia ley de integración socio urbana se apoya en ella. Encarecerla y trabarla no fortalece la propiedad: le quita al Estado capacidad de planificar el territorio. Con desalojos más rápidos, expropiaciones más caras y sin política nacional de hábitat, la regeneración queda en manos de quien puede pagar el suelo. Es exactamente el escenario que la consigna de Naciones Unidas pide evitar.
Lo que está sobre la mesa
El 30 de septiembre, en la sede de Cáritas, diputados de distintos bloques presentaron junto a TECHO y la Mesa Nacional de Barrios Populares un proyecto de Ley de Emergencia en Barrios Populares. La propuesta fija un piso presupuestario atado al PBI que crece de manera progresiva durante diez años, prorroga la emergencia socio urbana, sanitaria y ambiental en los barrios del registro y restablece el FISU, sin crear impuestos nuevos. Lo acompañan más de 140 diputados de una docena de bloques, desde Provincias Unidas y la Coalición Cívica hasta Unión por la Patria. Responde, además, a un fallo judicial que exhortó al Congreso a garantizar ese financiamiento. Es, en buena medida, la misma transversalidad que hizo posible la ley de 2018, aunque esta vez sin el oficialismo.
En las próximas semanas, el Congreso tendrá frente a sí tres textos que, leídos juntos, definen qué política urbana va a tener el país: un Presupuesto que no contempla la integración socio urbana, una ley que acelera desalojos y encarece las expropiaciones, y un proyecto que busca devolverle financiamiento a la política que mejor encarnaba la consigna que Naciones Unidas propone este año.
La discusión de fondo, en realidad, es sobre qué modelo de país se pretende construir. En uno, el Estado es quien hace que la Constitución y las leyes no sean letra muerta: planifica el territorio, coordina a la Nación con provincias y municipios, regula el suelo y garantiza que el acceso a la ciudad no dependa únicamente de la capacidad de pago de cada familia, incluso promoviendo la participación ciudadana en la toma de decisiones. En el otro, el mercado es quien asigna el territorio y el Estado se reserva un único rol: proteger la propiedad de quien ya la tiene. Allí, la vivienda se resuelve con crédito para quien califica, los desalojos se aceleran y la planificación se transfiere, sin recursos, a quienes no pueden sostenerla. El primer modelo tuvo límites y errores, y la integración socio urbana es prueba de ambas cosas. Pero el segundo no corrige esos errores: renuncia a la tarea. La consigna de Naciones Unidas y el artículo 14 bis presuponen el primero. Las planillas del Presupuesto 2027 se escriben desde el segundo.
Entre la consigna de Naciones Unidas y las planillas del Presupuesto, queda por ver cuál de las dos termina escribiendo la política urbana de la Argentina.
Mientras ONU-Hábitat dedica el mes a la vivienda adecuada y a la regeneración urbana, Argentina retira el financiamiento nacional de la integración socio urbana y les transfiere a provincias y municipios obras sin fondos. El contexto argentino en el marco de las proclamas del ente supranacional.
Octubre es el mes que ONU–Hábitat ha definido en 2014 para lanzar una campaña global que permita poner el foco en los desafíos que tiene el mundo en relación a la promoción de un urbanismo sostenible. El período elegido no fue azaroso, sino que se debe a dos fechas claves: el Día Mundial del Hábitat, establecido por la Asamblea General de la ONU en 1985 y que se celebra el primer lunes del mes (este año, el 5 del corriente) y el Día Mundial de las Ciudades el 31 de octubre y que se proclamó por primera vez en 2014.
En esta oportunidad, las consignas que retoma cada fecha son Vivienda adecuada para todos y Regenerando la ciudad: vivienda digna para todos, en un contexto donde más de 3.400 millones de personas habitan viviendas inadecuadas y 1.100 millones lo hacen en asentamientos informales. Las premisas que estas fechas globales impulsan para buscar soluciones a esa catástrofe humanitaria, van a contramano de las políticas que promueve el gobierno de Javier Milei en Argentina.
¿Qué es una vivienda adecuada?
Cuando ONU-Hábitat habla de vivienda adecuada no se refiere solamente a un techo. En el derecho internacional, la categoría incluye servicios básicos, seguridad en la tenencia, una localización que permita acceder al trabajo, la escuela y la salud, y condiciones materiales que protejan a quienes la habitan. La Argentina no necesita importar ese estándar: el artículo 14 bis de la Constitución garantiza el acceso a una vivienda digna desde 1957. La consigna global de este año, en rigor, no le pide al país nada que su propio texto constitucional no haya prometido hace casi siete décadas.
Medido con esa vara, el déficit argentino es menos una cuestión de cuántas viviendas faltan que de cómo son y dónde están las que existen. Según la Encuesta Permanente de Hogares del segundo semestre de 2025, el 6,4% de los hogares habita viviendas con materiales de calidad insuficiente y el 12,6% en viviendas de calidad parcialmente insuficiente. Calculado en personas, esos porcentajes ascienden al 8% y al 14,1%. Más de una de cada cinco personas de los grandes centros urbanos vive en una casa que necesita ser mejorada, no reemplazada.
La brecha se vuelve más nítida cuando se mira la infraestructura que conecta a la vivienda con la ciudad. Según los datos definitivos del Censo 2022, el 57,4% de la población vive en hogares con acceso a la red de cloacas, mientras que el 42,6% restante carece de ella. Y el promedio esconde un país partido: CABA alcanza una cobertura del 98,5%, mientras que en Misiones, Santiago del Estero y Chaco la proporción oscila entre el 23% y el 30%. Entre tener una casa y habitar una ciudad hay una zona gris, y en ella vive buena parte de la Argentina. Donde esa zona gris se vuelve más visible es en los barrios populares.Con esto, no decimos que no sea necesaria la construcción de nuevas viviendas y, en esa dirección, un Estado activo que establezca reglas claras para el sector privado e impulse planes de generación de suelo urbano, de construcción de viviendas y de acceso al crédito. Pero planificar nuestros territorios y construir ciudades ambientalmente sostenibles también exige buscar soluciones definitivas con lo que ya existe.
Los barrios populares: la red no se autoconstruye
En los barrios populares, el déficit de infraestructura deja de ser un promedio y se vuelve la regla. Según el RENABAP, el 97,42% de los 6.467 barrios registrados no tiene conexión formal a la red cloacal y el 91,57% no tiene acceso formal al agua corriente. Allí viven cerca de 1,3 millones de familias. El adjetivo «formal» no es un tecnicismo. Detrás hay pozos ciegos que contaminan las napas de las que después se extrae agua, conexiones improvisadas que se cortan con cada lluvia y cables colgados que provocan incendios. También hay familias que pagan por servicios precarios lo que el resto de la ciudad recibe por red.
Lo que estos barrios demuestran es una división del trabajo que la discusión pública suele pasar por alto. Sus habitantes ya hicieron la parte más costosa: compraron materiales, levantaron las casas, abrieron pasillos y las fueron ampliando durante décadas. Es una suerte de producción social del hábitat, una inversión popular sostenida que ninguna estadística de construcción registra, aunque muchas veces con carencia de planificación y organización. Lo que no pudieron hacer es lo que nadie puede hacer solo: una red de agua, un colector cloacal, un título de propiedad. La casa se autoconstruye; la ciudad, no. Y el Estado tampoco puede alegar desconocimiento: sabe dónde está cada uno de esos barrios porque él mismo los registró. El problema no es de información, es de decisión.
Durante algunos años, esa decisión se tomó, y de manera transversal. El RENABAP se creó por decreto en 2017, a partir de un relevamiento realizado junto a organizaciones sociales y eclesiásticas. Al año siguiente, el Congreso aprobó por unanimidad la Ley Nº 27.453 de integración socio urbana, y en diciembre de 2019 se creó el Fondo de Integración Socio Urbana (FISU). Fue la gestión siguiente (2019-2023 de Alberto Fernández y Cristina Fernández de Kirchner) la que lo puso en marcha y le dio financiamiento sostenido, con recursos del Impuesto PAIS y del Aporte Solidario de las grandes fortunas, y la que encaró, con limitaciones, obras en buena parte de los barrios del registro.
Los resultados de esos años pueden medirse. Según cifras oficiales, desde la creación del FISU se realizaron 1.278 obras de integración y se intervino en 5.060 barrios, más del 78% del registro. Más de 865.000 familias obtuvieron el Certificado de Vivienda Familiar, que les permite acreditar su domicilio y reclamar la conexión a los servicios. El programa Mi Pieza, que financió a mujeres de barrios populares para ampliar o mejorar sus viviendas, redujo a la mitad los niveles de hacinamiento según la evaluación del Observatorio de la Deuda Social de la UCA. Además, en ocho de cada diez casos las obras se hicieron con trabajadores del propio barrio. Es, quizás, el ejemplo más nítido de una política que resuelve con lo que ya existe.
La política también tuvo problemas, y negarlos sería un error. La Sindicatura General de la Nación observó un incumplimiento generalizado de los plazos de obra y falencias de planificación. La resolución oficial de este año suma terrenos cercanos a basurales, proyectos aprobados sin tasación y obras adjudicadas a cooperativas que no acreditaban antecedentes suficientes. Son observaciones serias, pero son, ante todo, problemas de gestión, y se corrigen con criterios de adjudicación, sistemas de seguimiento y controles. Quien haya trabajado en la administración pública conoce el dilema entre reformar un instrumento que tiene aspectos por mejorar o desarmarlo. El gobierno de Javier Milei eligió lo segundo.
El desarme fue progresivo. En febrero de 2024, el Decreto Nº 193 redujo la porción del Impuesto PAIS destinada al FISU del 9% a apenas el 0,3% de lo recaudado, y a fines de ese año el impuesto dejó de existir. En mayo de 2025, el Decreto Nº 312 dispuso la disolución del fondo, que la Justicia federal suspendió de manera cautelar. Según el informe de gestión de la Jefatura de Gabinete, la ejecución de obras cayó un 98% entre 2023 y 2026. El Presupuesto 2027 consolida ese recorrido: según el análisis de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) sobre las planillas oficiales, la partida de Vivienda y Urbanismo queda un 99% por debajo de 2023, y los recursos para urbanización, que se canalizaban por el FISU, no están contemplados.
La Nación se va, la ciudad queda
Lo que todavía sigue en obra tiene, desde septiembre, un nuevo destinatario. La Resolución Nº 209/2026 de la Secretaría de Obras Públicas aprobó un plan de acción para las obras en curso del FISU, con un eje central: que provincias, municipios u otros entes ejecutores asuman su financiamiento sin asistencia del Estado Nacional. No es una decisión aislada. Según ACIJ, de una cartera de 2.339 obras nacionales, 1.683 fueron dadas de baja o están en rescisión, 457 se transfirieron o están en proceso de traspaso y solo 199 siguen bajo gestión federal directa. La integración de los barrios populares es, en este esquema, una obra más que la Nación deja en manos de otros.
El retiro tampoco se limita al presupuesto: alcanza a las instituciones. El Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, creado en diciembre de 2019, fue disuelto por el DNU Nº 8/2023 en el primer día hábil de la nueva gestión, y sus funciones pasaron al Ministerio de Infraestructura y, cuando ese ministerio también se disolvió, al de Economía. Hábitat y territorio dejaron de tener rango ministerial para convertirse en un área dentro de la cartera económica. Un año después, el Decreto Nº 1018/2024 disolvió el fondo fiduciario del Procrear con el argumento de que se había vuelto una carga para las cuentas públicas. Los números no acompañan ese diagnóstico. Solo entre 2020 y 2023, el programa otorgó 181.302 créditos, y desde 2012 generó más de 500 mil soluciones habitacionales, con un sistema de alto recupero crediticio y balances superavitarios.
La apuesta oficial es el crédito privado. El último anuncio del Ministerio de Economía prevé que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad de la ANSES licite hasta $2 billones en plazos fijos para que los bancos otorguen hipotecas UVA a una tasa estimada del 7,5%, con un alcance de unas 18 mil familias según el propio ministro Caputo. Para acceder, esas familias deben tener ingresos promedio superiores a los 3 millones de pesos mensuales. Es una porción muy reducida de una sociedad cuyos salarios vienen perdiendo frente a la inflación. Y aun en el mejor de los casos, el crédito resuelve el financiamiento de una vivienda, no la producción de ciudad. Procrear no fue solo una línea de crédito: sus desarrollos urbanísticos construían barrios completos, con infraestructura y trazado planificados de antemano. Una licitación de plazos fijos no decide dónde ni cómo debe crecer una ciudad.
Hay, además, una dimensión menos visible del retiro: las capacidades estatales. La mayoría de los municipios argentinos, sobre todo las ciudades intermedias y pequeñas, no cuenta con equipos técnicos, catastros actualizados ni recursos propios para planificar su crecimiento. Durante décadas, buena parte de esos instrumentos, del financiamiento y de la capacitación llegaba desde la Nación. Transferir obras a municipios sin fondos ni asistencia técnica no es federalismo: es descentralizar la responsabilidad sin descentralizar los recursos.
Una Ciudas sin reglas
El retiro del Estado se vuelve más grave en un país que nunca se dio reglas comunes para ordenar su territorio. Argentina no tiene una ley nacional de ordenamiento territorial. El Consejo Federal de Planificación elaboró un anteproyecto de presupuestos mínimos, presentado en 2010, y desde entonces hubo distintos proyectos en el Congreso. Ninguno avanzó. No es una omisión de este gobierno, sino una deuda de todos. Pero la diferencia es sustantiva: durante años, la ausencia de un marco legal convivió con políticas nacionales que, con límites, intervenían en el territorio. Hoy faltan las dos cosas.
En ese vacío, las reglas sobre cómo crece una ciudad dependen de la provincia en la que se encuentre. Por citar dos ejemplos, Mendoza sancionó en 2009 su Ley Nº 8051 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo, que incluso afecta un porcentaje del impuesto inmobiliario y de ingresos brutos al financiamiento de la planificación municipal. La provincia de Buenos Aires, donde vive casi el 40% de la población del país, se sigue rigiendo por el Decreto-Ley Nº 8912 de 1977, sancionado durante la dictadura y complementado desde 2012 por la Ley Nº 14.449 de Acceso Justo al Hábitat. Con distinto tipo de alcance, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Jujuy, Chaco, La Rioja y Catamarca se suman a esta lista de tener algún tipo de normativa. Las demás provincias carecen de marco regulatorio.
La paradoja es que este desarme se hace en nombre de la propiedad privada. Para justificar la reforma de la ley de barrios populares, el Ejecutivo argumentó que sólo el 0,08% del suelo de esos barrios tiene título de propiedad consolidado. El dato es real, pero la conclusión está invertida. La formalización de la tenencia en los asentamientos informales es, desde hace un cuarto de siglo, una receta clásica del pensamiento liberal latinoamericano, y la Ley 27.453 es, precisamente, una herramienta para lograrla. Desfinanciarla mientras se reclama más propiedad es contradictorio. Y desregular sin un marco territorial no produce un mercado eficiente: produce expansión dispersa, suelo caro y periferias sin servicios, es decir, más de la zona gris que señalamos al comienzo.
Regenerar, ¿para quién?
El lema del Día Mundial de las Ciudades merece una lectura atenta, porque «regeneración» es una palabra que en nuestras ciudades suele llegar asociada a la renta inmobiliaria. ONU-Hábitat la define con condiciones: regeneración participativa, liderada por la comunidad y con salvaguardas que eviten el desplazamiento de quienes ya habitan los barrios. El criterio es simple: si después de la intervención quienes vivían ahí siguen viviendo ahí. Si no, no es regeneración, es reemplazo. Y para que no lo sea hacen falta dos cosas que la Argentina está debilitando al mismo tiempo: protección frente al desplazamiento y herramientas estatales sobre el suelo.
La primera está en discusión en el Congreso. El Senado aprobó por 37 votos contra 33 la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada, que ahora espera tratamiento en Diputados. En el camino, el oficialismo debió resignar el capítulo que habilitaba desalojos inmediatos en los barrios populares, que conservan la suspensión de desalojos hasta 2032. No es un dato menor: el consenso que en 2018 dio origen a la ley de barrios populares todavía pesa. Pero el resto del texto avanza en otra dirección. Los desalojos pasarán a tramitarse por un proceso sumarísimo, y ante la falta de pago o el vencimiento del contrato se podrá pedir la desocupación anticipada bajo caución.
Los más expuestos a ese cambio no viven en los barrios populares, sino en la ciudad formal: los inquilinos. Según el Censo, la proporción de viviendas habitadas por sus propietarios cayó siete puntos entre 2010 y 2022. De acuerdo con el Centro de Economía Política Argentina (CEPA), en la Ciudad de Buenos Aires, donde la serie es más extensa, los hogares inquilinos pasaron del 24% en 2003 al 36,2%, y casi dos de cada tres destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler, el umbral que recomiendan los organismos internacionales. La derogación de la Ley de Alquileres no restituyó el marco anterior: eliminó el plazo mínimo de los contratos, el índice de actualización y el registro de contratos. En un escenario de estabilidad, sus efectos se notan poco. Ante una nueva aceleración inflacionaria o una devaluación, en cambio, los hogares inquilinos quedarían sin amortiguadores, y ahora también frente a desalojos más rápidos.
La segunda condición, las herramientas sobre el suelo, aparece en el capítulo menos discutido del proyecto. El texto exige que la utilidad pública de una expropiación se interprete de manera restrictiva, con criterios de idoneidad, necesidad y proporcionalidad, y admite el pago del lucro cesante, hoy excluido por la ley vigente. Puede parecer una cuestión técnica, pero la expropiación es el instrumento con el que el Estado consigue suelo para abrir calles, tender redes, construir equipamiento o regularizar barrios. La propia ley de integración socio urbana se apoya en ella. Encarecerla y trabarla no fortalece la propiedad: le quita al Estado capacidad de planificar el territorio. Con desalojos más rápidos, expropiaciones más caras y sin política nacional de hábitat, la regeneración queda en manos de quien puede pagar el suelo. Es exactamente el escenario que la consigna de Naciones Unidas pide evitar.
Lo que está sobre la mesa
El 30 de septiembre, en la sede de Cáritas, diputados de distintos bloques presentaron junto a TECHO y la Mesa Nacional de Barrios Populares un proyecto de Ley de Emergencia en Barrios Populares. La propuesta fija un piso presupuestario atado al PBI que crece de manera progresiva durante diez años, prorroga la emergencia socio urbana, sanitaria y ambiental en los barrios del registro y restablece el FISU, sin crear impuestos nuevos. Lo acompañan más de 140 diputados de una docena de bloques, desde Provincias Unidas y la Coalición Cívica hasta Unión por la Patria. Responde, además, a un fallo judicial que exhortó al Congreso a garantizar ese financiamiento. Es, en buena medida, la misma transversalidad que hizo posible la ley de 2018, aunque esta vez sin el oficialismo.
En las próximas semanas, el Congreso tendrá frente a sí tres textos que, leídos juntos, definen qué política urbana va a tener el país: un Presupuesto que no contempla la integración socio urbana, una ley que acelera desalojos y encarece las expropiaciones, y un proyecto que busca devolverle financiamiento a la política que mejor encarnaba la consigna que Naciones Unidas propone este año.
La discusión de fondo, en realidad, es sobre qué modelo de país se pretende construir. En uno, el Estado es quien hace que la Constitución y las leyes no sean letra muerta: planifica el territorio, coordina a la Nación con provincias y municipios, regula el suelo y garantiza que el acceso a la ciudad no dependa únicamente de la capacidad de pago de cada familia, incluso promoviendo la participación ciudadana en la toma de decisiones. En el otro, el mercado es quien asigna el territorio y el Estado se reserva un único rol: proteger la propiedad de quien ya la tiene. Allí, la vivienda se resuelve con crédito para quien califica, los desalojos se aceleran y la planificación se transfiere, sin recursos, a quienes no pueden sostenerla. El primer modelo tuvo límites y errores, y la integración socio urbana es prueba de ambas cosas. Pero el segundo no corrige esos errores: renuncia a la tarea. La consigna de Naciones Unidas y el artículo 14 bis presuponen el primero. Las planillas del Presupuesto 2027 se escriben desde el segundo.
Entre la consigna de Naciones Unidas y las planillas del Presupuesto, queda por ver cuál de las dos termina escribiendo la política urbana de la Argentina.
Política – Tiempo Argentino
